No divórcio, quem define o que é dividido é o regime de bens. Na comunhão parcial, o imóvel comprado durante o casamento é dos dois, metade de cada, mesmo que esteja no nome de um só. Na herança, primeiro se separa a meação do viúvo ou da viúva, se houver, e o resto vai para os herdeiros pelo inventário. Com acordo, a divisão pode ser feita por escritura em cartório. O imóvel pode ser vendido, ficar com um que paga a parte do outro, ser compensado com outros bens ou continuar em nome de todos.
1. O imóvel entra na divisão? Depende do regime de bens
| Regime | O que é dividido no divórcio |
|---|---|
| Comunhão parcial (o mais comum) | O que foi comprado durante o casamento, metade de cada. Ficam de fora os bens de antes do casamento e os recebidos por herança ou doação (Código Civil, arts. 1.658 e 1.659). |
| Comunhão universal | Quase tudo, inclusive bens de antes do casamento. Ficam de fora, por exemplo, bens herdados ou doados com cláusula de incomunicabilidade (arts. 1.667 e 1.668). |
| Separação convencional (pacto antenupcial) | Nada é dividido. Cada um fica com o que está em seu nome (art. 1.687). |
| Separação obrigatória (por exemplo, casamento depois dos 70 anos sem escritura que afaste a regra) | O que foi comprado durante o casamento pode ser dividido se ficar provado o esforço comum (Súmula 377 do STF). |
| Participação final nos aquestos | Cada um tem direito à metade do que o casal adquiriu de forma onerosa durante o casamento (art. 1.672). |
O nome na matrícula não decide sozinho. Na comunhão parcial, o apartamento comprado durante o casamento no nome do marido é dos dois. Se o imóvel foi financiado, a análise costuma separar o que foi pago antes, durante e depois do casamento.
2. Na herança, primeiro sai a meação
Quando alguém casado falece, o cônjuge que fica não herda a casa comprada a dois. Ele já é dono da metade dela, a meação. Só a outra metade entra na herança.
Um exemplo em Minas: casal em comunhão parcial, com uma casa de R$ 600 mil comprada durante o casamento, e dois filhos. O pai falece.
- A viúva fica com a meação: R$ 300 mil.
- A herança é a outra metade: R$ 300 mil, dividida entre os dois filhos, R$ 150 mil para cada. Na comunhão parcial, o cônjuge não herda junto com os filhos sobre os bens comuns (Código Civil, art. 1.829, I).
- O ITCD de 5% incide só sobre a herança: R$ 15.000,00, ou R$ 12.750,00 se declarado e pago até o dia 90 do falecimento (desconto de 15%, Decreto 43.981/2005).
Se o falecido também tinha bens só dele, de antes do casamento ou herdados, o cônjuge pode herdar junto com os filhos sobre esses bens. Com testamento ou herdeiro menor, as regras mudam. A calculadora faz a conta de escritura, ITCD e registro com os valores da sua família.
3. Quatro saídas para o imóvel
No divórcio e na herança, as opções são as mesmas. O que muda é o imposto.
Vender e dividir o dinheiro
Na herança, a venda direta só acontece depois do inventário, porque a matrícula continua no nome de quem faleceu. Antes disso, ela depende de autorização na escritura ao inventariante, com acordo de todos, ou de alvará judicial.
Um fica com o imóvel e paga a parte do outro
Quem fica paga em dinheiro a parte que excede a sua. Essa diferença paga é uma compra e pode gerar ITBI da prefeitura.
Compensar com outros bens
Um fica com a casa e o outro com o carro, as aplicações ou outro imóvel, em valores equivalentes. Sem diferença, não há imposto extra sobre a divisão.
Manter em nome de todos
Cada um fica com uma fração do imóvel, em condomínio. Funciona enquanto há acordo. Qualquer dono pode pedir o fim do condomínio depois, e, se não houver acordo, o juiz pode determinar a venda (Código Civil, arts. 1.320 e 1.322).
Quando alguém fica com mais do que a sua parte e não paga a diferença, a Fazenda de Minas trata o excesso como doação e cobra ITCD de 5% sobre ele.
4. Quando um mora no imóvel e os outros não
Depois da separação ou do falecimento, é comum um dos donos continuar na casa. Quem usa sozinho um imóvel que é de todos pode ter de pagar aos demais um valor proporcional de aluguel, a partir de quando for cobrado (Código Civil, art. 1.319). Com filhos menores, o juiz pode dar prioridade à moradia de quem tem a guarda. Combinar isso por escrito evita a briga mais comum entre irmãos e ex-cônjuges.
5. Com acordo, em cartório. Sem acordo, na Justiça
Com todos de acordo, a divisão é feita por escritura: na escritura de divórcio, em escritura de partilha posterior ou na escritura de inventário (CPC, arts. 610 e 733). Advogado é obrigatório. Sem acordo, a partilha vai para a Justiça.
Nos dois casos, o imóvel só passa para o nome de quem o recebeu quando a escritura ou o formal de partilha é registrado no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
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Analisar o meu casoPerguntas frequentes
Quem é casado com separação de bens tem direito ao imóvel do outro no divórcio?
Na separação convencional, com pacto antenupcial, não. Cada um fica com o que está em seu nome. Na herança é diferente: o cônjuge casado nesse regime é herdeiro e pode concorrer com os filhos, segundo o entendimento do STJ.
Imóvel herdado entra na partilha do divórcio?
Na comunhão parcial, não. Bens recebidos por herança ou doação ficam só com quem os recebeu (Código Civil, art. 1.659, I). Na comunhão universal, entram, salvo cláusula de incomunicabilidade.
Imóvel no nome de só um dos cônjuges é dividido?
Depende do regime e da data da compra. Na comunhão parcial, o imóvel comprado durante o casamento é dos dois, mesmo no nome de um só.
Um herdeiro pode morar no imóvel sem pagar nada aos outros?
Enquanto todos concordam, sim. Se os outros cobrarem, quem usa o imóvel sozinho pode ter de pagar um valor proporcional de aluguel (Código Civil, art. 1.319).
Um herdeiro pode vender a sua parte antes do inventário terminar?
Pode ceder os direitos hereditários por escritura pública. Os outros herdeiros têm preferência para comprar pelo mesmo preço (Código Civil, arts. 1.793 a 1.795).
Que imposto se paga quando um fica com o imóvel inteiro?
Se paga em dinheiro a parte do outro, pode haver ITBI da prefeitura sobre a diferença. Se não paga, a diferença é tratada como doação e, em Minas, paga ITCD de 5%.
Fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Arts. 1.245, 1.319 a 1.322, 1.658 a 1.688, 1.793 a 1.795 e 1.829.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)Arts. 610 e 733: inventário e divórcio por escritura.
- Lei estadual 14.941/2003 (ITCD de Minas Gerais)Alíquota de 5%, incidência na doação e na herança.
- Decreto estadual 43.981/2005 (Regulamento do ITCD)Art. 23: desconto de 15% em 90 dias.
- Resolução CNJ 35/2007, texto consolidadoInventário, partilha e divórcio em cartório.
- STF, Súmula 377Comunicação dos bens adquiridos na separação obrigatória.
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